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二三线城市“冷对”限购 楼市调控或现松动


发布时间:

2020-12-30

  8月15日,距离国务院提出"房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围"已经有一个月了,但是那些二三线城市将会被限购仍在层层迷雾中,一些疑似将限购的城市,开发商更是加紧推货,致使部分区域房价出现短期猛涨。

  二三线城市"冷对"限购令,使得目前的楼市调控也显得暗流涌动。有专家甚至判断,当前楼市内外环境交加,新的调控政策继续出台难度增加,而作为目前楼市调控最大法宝的限购令有可能明年春天松动,再过段时间后有可能会取消。在一直猛力刹车的房价,又将会再次重演V型反弹一幕?

  二三线城市限购:良方OR毒药

  一扇门关上的同时,一扇窗却被打开。对于楼市资金来说,也是如此。在一二线城市大举限购后,未列入限购的二三线城市迎来的楼市春天。更大的风险显然不仅是资金流向的不确定性,更在于整个行业发展阶段的风险系数正在不断提升。

  国家统计局统计数据显示,6月全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓,但多数城市房价仍在上涨,其中二三线城市涨幅更是超过一线城市。

  知名房地产专家蔡为民分析称,中央一开始并不全面限购,而采取这种"边走边看"的方式,从而导致的二三线城市房价今天的局面。"最初限购时留出缺口,资金大举留向二三线城市,也拖累这些城市的房价。但是,如果不留口子,瞬间全面限购,资金可能转向大宗商品炒作,一样后患无穷。"

  蔡为民认为,相比上海、北京等一线城市,二三线城市房价的飙升缺乏合理的需求支持,很多只是暂时的假性繁荣,一旦出现政策的变动,崩盘可能性更大。"70%以上房价上涨过快的三四线城市未来必然崩盘。"他表示,在通胀形势的担忧中,一些人出于财产保值的需求,在一线城市限购后改往二三线城市置业,实属"病急乱投医",并无实际居住需求。这种假性需求同炒股一下,可以随时撤出,后市崩盘完全可以预期。

  "从地方政府角度看,为了当前利益,他们必然不希望限购,也不愿配合限购。"蔡为民预测称,他同时也表示,从历史经验看,这样的资金实则是"甜蜜毒药",制造楼市泡沫,越多反而越不利。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也认为,限购不限购,博弈仍在进行。房价的上涨必然来带地价的上涨,可以给地方政府带来大量的土地收入,而房地产税收也依赖于交易量的支撑,对于地方政府来说,限购肯定不是一个好消息。但是,二三线城市房价上涨过快,如果不抑制,必将来带更大的危害,地方政府需要负责地权衡利弊。对于限购,中央也有规划,不会纵容地方政府一味追求短期利益。

  但是,中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天则提出的不同看法。他向记者直言,这波限购政策,只是扩大了限购的范围,但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导,仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。在他看来,三四线城市在全国性房企业绩增长中扮演了重要角色。资料显示,近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍,2011年半年度销售额429亿元,同比增长达103%,逼近去年全年500亿的销售额,其中多达20%以上的销售额来源于三四线城市的贡献。

  "二三线城市限购政策将更具灵活性,投资客进场还存在市场机会。"同策咨询研究部总监张宏伟如是说。他向记者表示,调控政策尤其是二三线城市应用应该保持一定的灵活度,同时,根据当地房地产市场情况变化,各地当前限购政策出台也应为后续政策出台留有市场空间,这样更能够体现政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性。诸如补缴纳税证明及社保这方面二三线城市有可能不及上海那么严格,因此,从操作层面来讲,短期投资客仍然存在进场的机会。

  是否出台尚难判断

  据媒体报道,央行最新公布的金融数据表明,前期紧缩性货币政策效果显著化,在通胀见顶预期及国际金融形势不确定性忧虑背景下,市场预计紧缩政策将放缓应变,定向宽松预期加强。

  在此预期之下,房地产调控政策将何去何从?是否会重演2008年救市一幕?中小企业是否利用灰色地带炒作房地产?本未实施限购政策的二三线城市是否会面临更大的房价压力?新增限购城市,从最初预计的50个到现在预测可能不超过20个,似乎就是一个悲观的前兆。

  宋会雍对此表示,货币政策放宽与仍在走高CPI有些背离,应该来说,总量还是会把控,但会有所侧重,从一些投资热点转向中小企业等。这种结构性调整其实一直在进行,但信号的释放可能会被误读成新的投资机会。

  "新一波资金流向楼市?不太可能。"宋会雍表示,政府已经承担了一次救市的后果,背负的压力无需多言,不会再犯一次同样的错误。对于严峻国际金融形势带来的压力,这不该成为自身错误决策的辩护词。国际形势直接影响的是外贸出口,于房地产而言关系并不大,如果因此而调整政策走向,可能带来新一波的楼市投资炒作风潮。

  对此,蔡为民也表示,尽管国际金融形势有二次探底的可能,但是政策不会快速逆转,另一个"4万亿"出现的可能性并不大,房地产市场再次快速注入资金救市的可能性也不大。不过,他同时认为,暂停加息、下调存款准备金率、放松限购等举措可能会渐渐实施,相对温和非激进的应对措施下,有可能反弹,但报复性疯涨的可能性不大。

  张宏伟表示,首先从外部环境来讲,美债欧债危机导致中国又面临着输入性通胀的市场压力,这有可能导致中国货币政策也有可能面临微调。这有可能导致当前楼市调控政策逐步放松,通过房地产进一步提振国民经济的发展速度,这也有可能导致当前二三线城市限购政策更具有灵活性。对于房价来讲,这个政策逐步放松的过程有可能导致房价稳步上涨,而不是爆发式上涨。

  房价上涨压力隐现

  限购令从一开始出台,就被开发商认为是最大危害。多位房企负责人在提及限购令的时候就连连摇头。"成交量下来了,价格动不了了。"国家统计局数据也显示,70个大中城市中,实施限购政策的39个城市房价定基涨幅明显放缓(2010年房价作为基期房价),普遍低于31个非限购城市的房价定基涨幅。6月份,39个实施限购的大中城市房价定基涨幅为4.53%,即房价比2010年上涨了4.53%;31个非限购大中城市房价定基涨幅为4.82%,房价比2010年上涨了4.82%,可见,实施限购城市的房价定基涨幅明显小于未限购城市的房价定基涨幅。自2010年底至2011年2月份,主要大中城市开始推行限购政策,从房价涨幅走势上看,限购政策实施5个月以来,限购城市房价定基涨幅持续高于非限购城市房价定基涨幅。以遏制房价过快上涨为目的的限购政策效果逐步显现。

  然而这个最大调控法宝有可能在明年会有所松动。

  在今年1月的"新国八条"中的措辞是:"在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施",也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。杨红旭认为,按当前市场走势,下半年全国住宅市场还将继续降温,保持调整态势,尤其是下半年将迎来房价拐点,房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右,政府就会认为调控效果显著,也就会适度放松限制性政策。另外,如果经济下滑速度超过政府预期,也会促使房地产调控政策松动。在已出台的限购文件中,部分城市如贵阳、济南等,明确提出政策有效期截止到2011年12月31日,南宁规定截止至2012年2月29日。因此,预期明年将有部分城市放松限购措施。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生也赞同此观点,在近期参加一次房地产峰会上,她作出了大胆预测:"我预计明年春天有可能会出现松动,再过段时间后有可能会取消。"而一些开发商们也开始闻风而动。记者获悉,一些高端项目,近期传出对赌限购令的情况,项目与限购客户签署内部协议,如果明年限购不取消,将支付客户交付部分房款的相应利息。

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