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楼市调控转向二三线 开发商急寻退路或降价促销


发布时间:

2020-12-23

  日前,国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”。随后,有媒体报道称,住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮限购城市的名单。

  在持续调控下,当一线城市房价涨幅趋向平稳后,被誉为楼市“杀手锏”的限购令开始瞄向“当前房价上涨仍然过快的二三线城市”。这一迹象表明,对于楼市调控的力度将持续从严,并有意向更广范围和更深层次推进。

  接受《经济参考报》记者采访的多位业内分析人士和开发商表示,如果新一轮限购政策出台并落实到位,将进一步降低二三线城市房地产市场预期。“那些原本从一线城市退居二三线的开发商如今退无可退,可能会选择转型或者彻底退出房地产业务,或者采取降价促销加速资金回笼。但无论如何,房价进一步下行将势成必然。”

  限购

  二三线成新战线

  据记者统计,今年1月限购令作为调控政策重点在国务院常务会议八条房地产调控措施中推出后,1月底,青岛率先出台新版限购令,北京、上海、广州等一线城市紧随其后。紧接着,天津、南京、南昌、无锡、厦门、武汉、成都等二、三线城市也陆续公布限购细则。截至目前,已经有接近40个城市陆续推出了具体细则不尽相同的限购政策,其中以此前房价上涨过快的一线城市为主。

  住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉《经济参考报》记者“已经执行限购令的城市到目前为止都取得了不错的效果,起码一些原本房价上涨过快的一线城市如今房价涨幅趋向稳定,很多城市房价涨幅不到1%。”

  当一线城市房价上涨幅度被限购政策“刹车”后,众多开发商被“逼退”至二三线甚至三四线城市。受挤出效应影响,二三线城市随即出现“房价上涨过快”的局面。

  此前有业内人士分析,楼市的上涨区域已经从一线城市转向二三线城市。今年上半年销售额前10位的房地产企业,大部分销售额来自于二三线市场的布局。中国指数研究院近日发布今年7月4日到10日间中国主要城市的楼市成交量最新报告显示,多数城市楼市成交量同比上涨,且涨幅较大。该报告称,受监测的35个城市中,24个城市楼市成交量同比上涨,其中10个城市成交量涨幅在50%以上。而这些地方很多城市并未实施限购政策。

  王珏林告诉《经济参考报》记者,限购令向二三线城市推进很早之前就应该开始,“事实上此前的新版国八条已经提到,当时主张限购的城市既包括一线城市也有二三线城市,凡是房价上涨过快的城市都应当进行限购,各地应该根据房价涨幅情况自己控制。”

  在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策两天之后。有消息称,住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因,并据此草拟新一轮的限购城市的名单。名单拟定过程中,主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

  调控

  向更深层次推进

  北京中原地产三级市场研究总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时称,“事实上,几日前温总理在国务院常务会议的讲话,更重要的意义在于重申和强调国家层面关于宏观调控的决心和力度。可以看出未来相当长一段时间中央对调控政策都不会松懈。”

  国务院常务会议在分析当前房地产市场形势时称,当前房地产市场存在的主要问题是“部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。”会议因此强调“当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。”

  在限购的执行力度和落实情况上,要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。在抑制信贷和投资规模上“要求各个地方政府继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。”

  在房价控制上,则需要“严格落实地方政府房地产市场调控。从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。”

  事实上,国务院会议一结束,旋即被业界解读为这是中央层面关于当前宏观调控的最新基调。多位业内人士认为在部分城市房地产投资高涨,房价上涨压力依然存在的情况下,国家从信贷投资等方面着手将调控政策向纵深推进。

  张大伟告诉《经济参考报》记者,“原本房价上涨过快的一线城市如今步入理性,但二三线楼市被催热后影响了调控效果,限购范围在二三线城市进一步扩大是中央施放的一个信号,关于政策调控将持续从严从紧。”

  王珏林同样认为,国家关于宏观调控立足于长远目光,“就整个上半年来看,一线城市房价趋稳肯定是政策调控的成果。但是并不意味调控可以就此松懈,目前情况下调控政策如果放松,房价肯定会报复性反弹。更何况部分二三线城市还存在上涨压力,持续从严将是长期形势。”

  影响

  强化房价下行趋势

  北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲告诉《经济参考报》记者,“当一线城市执行限购政策后,很多开发商选择向未执行限购令的二三线城市布局。一旦新一轮针对二三线的限购令密集出台,开发商在住宅市场将退无可退。”

  范小冲说“如此一来,将会有更多的开发商选择转型至商业、工业、旅游地产,或者彻底放弃房地产行业。事实上,在持续调控下由于信贷从紧等多重因素,很多开发商已经开始选择转型了。”

  据称住建部在选择新一轮限购城市名单时,除了房价上涨过快外,二三线城市房地产开发投资增速过快,也成为限购范围扩大的重要参考指标。施行限购的另一目的,就是防止投资资金涌向二三线甚至四线城市。

  统计局日前公布数据显示,上半年房地产开发投资增速高达32%,投资热情不减。业界普遍认为,抑制开发商过高的投资热情是调控政策一直以来的主要目的之一。范小冲坦称,限购令的全面铺开和调控政策的持续从严是对开发商新一轮的考验,“要么转型,要么采取其他措施比如降价促销加速资金回笼,因此下半年房价下降是可以肯定的。”

  张大伟也告诉本报记者,“如果二三线城市新一轮限购令密集推出,在有效抑制需求降低市场预期后,将加速下半年房价下行趋势。”另有分析人士称,此次调控进一步推进,意味着中央对目前的房地产调控效果并不满意。尽管今年上半年调控政策并未松懈,但从统计数据来看,部分地区商品房市场仍然出现量价齐涨的局面,这无疑是此次政策出台的最根本原因。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,尽管目前还没有公布二三线城市限购的具体范围,但毫无疑问,对最先限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。

  上述分析人士表示,个别房价涨幅突出的二三线城市将会被首先限购。随着下半年供应量增加和调控政策持续从严从紧,楼市极有可能迎来供过于求的局面,降价促销将成为下半年房地产市场的主旋律。

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