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上半年房企并购案达52起 稳居各行魁首


发布时间:

2020-12-23

  近日发布数据显示,今年上半年中国并购市场持续爆发性增长,国内并购以房地产行业并购最为活跃,共发生52起并购交易,占比13.4%;涉及金额24.62亿美元,占比24.0%.而根据清科此前的数据,2011年第一季度,房地产行业共完成32起并购案例,在诸多行业中位居第一,占比14.1%。

  在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下,房地产市场融资饥渴,行业的大洗牌正在加速。而除了资金环境的变化外,房企业绩的分化也加剧了这种态势。W ind统计显示,截至7月11日,已发布中期业绩预告的45家上市房企中,预喜预忧的上市房企各占一半。

  市场分化、并购四起的房地产市场正在经历怎样的变化?

  上半年房企业绩剧烈分化

  危机,危机,即危险中尚有机会。如果把自去年以来的楼市调控视作房地产行业的一场危机,那么,谁抓住了其中的机会?谁又在承受其中的危险?尽管调控成效尚不明显,但销售情况的分化带来了上市房企中期业绩的分化,在龙头企业销售情况逆市飘红同时,部分中小房企已经出现利润大幅下滑,甚至亏损。

  根据Wind统计显示,按照申万一级行业分类,截至7月11日,已发布中期业绩预告的45家上市房企中,仅有13家中期业绩预增,有5家扭亏,2家略增,中期业绩预喜的上市房企合计有20家,占比仅44%.同时,有9家公司业绩预减,5家略减,7家续亏,还有4家首亏。

  其中,有5家上市房企中期预告净利润最大下降幅度超过200%,金宇车城预计上半年净利润约-540万元至-360万元,业绩下降381.91%至522.87%;津滨[简介 最新动态]发展中期亏损额最高,该公司首次出现亏损,预告亏损可能达到8000万元至1亿元,而去年上半年该公司还实现了盈利856万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展也预计中期业绩出现亏损,且净利润最大下降幅度可能超过200%.

  与中小房企惨不忍睹的业绩相比,大型房企尤其是排名前10的大型房企却业绩不断攀升。据中国房产信息集团《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TO P30》显示,上半年大型房企仍旧保持了高速增长的势头。其中,前十大房企合计实现销售金额3323亿元,同比增幅超过八成。

  恒大正是这些大型房企中的佼佼者。7月11日,恒大地产在港发布业绩宣布2011年1-6月销售额423.2亿元,销售面积611.7万平方米,较2010年同比增长分别为101.7%、83.2%,其中,销售面积位列国内房企第一,总资产过千亿。从2010年至今,恒大销售面积一直稳居第一,销售金额稳居第二,与此相对应的是,万科则在销售金额上称雄,销售面积居次。而今,相比2011年全年700亿销售目标,恒大已完成全年目标60.5%.自2011年2月后,恒大销售额开始呈现月月环比、同比双增长的强劲态势:2011年,恒大2月销售额45亿元,3月销售额55.2亿元,4月销售额61.5亿元,5月销售额77.8亿元,6月集团销售额85.9亿元。

  资金脆弱者将出局

  房企业绩的剧烈分化使得资金、土地等资源不断向房企巨头手中聚集,而对于中小开发商而言,被吞并被围剿的危险则进一步放大。“房地产行业是一个资金周转要求很高的行业,在资金链承压的情况下,市场成交量又极度萎缩,出于资金周转需要出售部分资产,比卖房子回笼资金要快得多。”世联地产首席分析师王海斌说,对多数中小开发商来说,不降价,可能会面临资金链断裂;降价,整个项目就可能会亏本。

  现金为王。宏观调控持续的中国楼市环境下,现金流将成为开发商实力的衡量标准,也决定房企在未来全国拓展的深度和广度。目前而言,真正资金链紧张的是中小开发商,很多中小开发商在付完地价款后,后续开工的钱所剩无几,而大型房企却游刃有余,有的甚至是史无前例的手头宽裕。以恒大为例,截至2011年6月28日,集团现金余额达港币332.4亿元,未使用银行授信额度港币406.7亿元,合计可动用资金港币739.1亿元,恒大已是全国房企中现金流最多的企业。

  在整个货币紧缩的宏调背景下,中国并购市场持续爆发性增长,清科研究中心7日发布数据显示,今年上半年,房地产行业的并购活跃度和激烈程度高居各类并购榜首,上半年共发生52起房地产并购交易,占比13.4%;涉及金额24.62亿美元,占比24.0%.清科研究中心分析称,在国家房地产调控政策的“围剿”下,市场成交量持续下跌,银行对开发商的贷款收紧,房地产开发商负债率高企,部分“弹尽粮绝”的开发商开始出售手中项目,房地产行业的并购正以“密集小火力”保持冲锋的势头。

  而这样的势头还在继续,7月6日,北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司在北京产权交易挂牌出让旗下一块黄金地块项目公司93.45%的股权及债务,叫价8.2亿。中航证券研究报告指出,目前房地产行业整体已接近负债上限,20%-30%的企业面临被迫出局的窘境。

  乱军混战到诸雄并列

  “与十年前相比,我国房地产业已发生了翻天覆地的变化;与五年前相比,我国房地产开发业的所处环境差别甚大;与保障房大规模建设尚未启动的三年前相比,我国住宅市场和住宅开发的形态几乎变样。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,在这样的格局下,房地产开发业加速洗牌,优胜劣汰进程提速,“全国几万家开发商,纷纷调整、转型、整合、升级,各作打算,各谋出路。不少中小企以前随波逐流,但将来可能要慢慢退出房地产开发业。”

  看到这种趋势业内人士并不在少数。“当前地产市场的需求、信贷环境、房价涨幅、盈利机会等四项变化,迫使房地产行业进入转型期。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示:“当前房地产市场面临着预期、销售、资金和投资等方面的复杂局面。短期预期急于求降与长期看好并存,但房地产企业依靠房价、地价快速上涨的盈利模式难以持续。”至道地产执行董事云亮亦向南都记者表示:“房地产的高速发展期已经持续了10多年,开发商已经习惯房价总是上涨的常态,但对市场而言,变才是硬道理。房地产行业正步入大分流时代。”

  变才是市场的常态,但房地产行业将走向何方?“1998年,我国全面推进住宅商品化、市场化的大幕拉开,当年全国房地产开发企业总数为2.4万家;经过10年快速发展,2008年达到历史最多的8.7万家,2009年已减少到8万家,估计未来几年还将持续减少。”杨红旭认为,如果说过去10年,房地产开发业是乱军混战的“战国前期”,那么未来10年将是少数确立“强邦格局”的“战国后期”。至于20年、30年后,则房地产开发行业“江山已定”,以10-20家地产巨头为主导,将会形成比较稳定的竞争格局。

  事实上,群雄并起的迹象已经显现。近年来,每年十强房企销售金额的准入“门槛”都在大幅提高,今年上半年底线已达155亿,同比增幅近五成。与此同时,房地产行业的集中度也在不断加强。2010年,全国新建商品房销售金额为5.2万亿元,十强房企的销售额约600亿元,所占比重近12%.而到了今年上半年,十强房企的销售额约3300亿元,所占比重提高至15%.其中龙头企业万科,去年销售金额约占全国2%,今年上半年已提高到2.9%.

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